Nauczysz się, Jak Rentownie i Bezpiecznie Zarabiać na Nieruchomościach

1. Udziały w nieruchomościach – korzyść czy ryzyko ?
2. Próg wejścia i analiza rentowności inwestycji.
3. Udziały w gruntach.
4. Udziały w lokalach mieszkalnych.
5. Udziały w lokalach użytkowych.
6. Udziały w kamienicach.
7. Strategie inwestycyjne w oparciu o dźwignie prawne.

1. Badanie struktury współwłasności jako kluczowy element przed podjęciem decyzji zakupowej. Due diliegence nieruchomości.
2. Rodzaje współwłasności.
   • Współwłasność łączna.
   • Współwłasność w częściach ułamkowych.
   • Współwłasność przymusowa.
3. Zakup udziałów od spadkobierców.
4. Zakup udziałów od byłych małżonków.
5. Pierwokup współwłaścicieli. Czy można go ominąć ?

1. Naruszenie i ochrona posiadania. Obejmowanie w posiadanie.
2. Naruszenie miru domowego. Odpowiedzialność za nieuzasadnione remonty i czynności utrudniające korzystanie z lokalu.
3. Sprawy sądowe o opróżnienie lokali. Analiza najnowszego orzecznictwa.

1. Współwłaściciel – wróg czy sprzymierzeniec. Zagrożenia wynikające ze współwłasności.
2. Zarząd nieruchomością przy współwłasności w częściach ułamkowych. Jak radzić sobie z „problematycznym” współwłaścicielem.
3. Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zarząd zwykły.
4. Czy będąc właścicielem udziałów mogę bez zgody pozostałych współwłaścicieli taki lokal np. wynająć, podłączyć media, uzyskać pozwolenie na budowę?
5. „Szantaż” współwłaściciela – nieuczciwe praktyki rynkowe.
6. Korzystanie z nieruchomości.
   • Czy kupując udział ze wskazaniem na lokal mamy gwarancję, że ten lokal jest nasz?
   • Podział do korzystania ( quoad usum ) i skutki jego ustalenia.
   • Zapisy w aktach notarialnych i ich skuteczność w praktyce.

1. Sposoby znoszenia współwłasności:
   • umowne zniesienie współwłasności nieruchomości,
   • sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości
     • podział fizyczny,
     • przyznanie nieruchomości na własność z obowiązkiem spłat / dopłat,
     • podział cywilny.
2. Rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami. Pożytki i korzyści. Nakłady.

Off market czyli oferty spoza rynku:

• • spadkobiercy,
  • kurator osoby nieznanej,
  • pustostany – jak znaleźć właściciela,
  • współpraca z lokalną społecznością,
  • leady na zamówienie.

1. Od znanego / nieznanego spadkobiercy,
2. Przed wszczęciem postępowania spadkowego,
3. Przez wierzytelność (datio in solutum),
4. Od byłych małżonków przed podziałem majątku wspólnego

1. Najem długoterminowy.
   • Standardowa umowa najmu
   • Najem okazjonalny.
   • Najem instytucjonalny.
2. Najem krótkoterminowy.
3. Najem na pokoje.
4. Podnajem.

1. Zarządzanie najmem.
2. Podnajem.
3. Pośrednictwo.

1. Zakup / sprzedaż lokalu z zawartą umową najmu.
2. Zakup / sprzedaż gotowców inwestycyjnych.
3. Zakup / sprzedaż mieszkania z lokatorem.
4. Kwatery pracownicze.
5. Współpraca z agencjami pracy.
6. Pozyskiwanie nieruchomości i współpraca z właścicielami w zakresie podnajmu.

1. Kiedy ustawa o ochronie praw lokatorów ma zastosowanie ?
2. Co oznacza obiekt zamieszkania zbiorowego.
3. Najem lokali użytkowych w praktyce.
4. Zalety i ryzyka kwater pracowniczych.

1. Sprawdzone sposoby na wysokie dochody z wynajmu nieruchomości mieszkalnych.
   • Wynajem mieszkań na pokoje,
   • Wynajem i urządzanie mikrokawalerek,
   • Kwatery pracownicze.
2. Perspektywy i charakterystyka biznesu kwater pracowniczych.
   • Charakterystyka klienta oraz modelu biznesowego,
   • Perspektywa rozwoju, liczby, wielkość rynku, konkretne przykłady nowych, ogromnych inwestycji na terenie Polski,
   • Globalne zmiany, które powodują przeniesienie produkcji do Polski oraz ważne kwestie, na które trzeba zwrócić uwagę, obracając się na rynku kwater pracowniczych,
   • Polityka cenowa, jakościowa oraz standardy obowiązujące w biznesie kwater,
   • Rodzaje obiektów, standardy oraz czynniki, które mają wpływ na cenę wynajmu,
   • Wyszukiwanie najlepszych lokalizacji dla nieruchomości pod kwatery pracownicze,
   • Metody pozyskiwania i utrzymania klientów przez długi czas,
   • Metody wysokiego wzrostu standardów przy zachowaniu niskich kosztów,
   • Standard, obsługa oraz lokalizacja kwater pracowniczych,
   • Ważne aspekty i szczegóły, które finalnie decydują o wyborze miejsca zakwaterowania przez najemców.
3. Prawo i podatki – ważne aspekty związane z biznesem kwater pracowniczych.
   • Dobieranie odpowiedniej formy działalności,
   • Podatki oraz sposoby naliczania i rozliczania podatku VAT,
   • Prawidłowe i bezpieczne pod kątem podatkowym wypisywanie umów z najemcami, oraz właścicielami nieruchomości,
   • Charakterystyka współpracy z pośrednikami oraz metody rozliczania prowizji,
   • Organizacja obiektu pod kątem przeciwpożarowym: kategorie przeciwpożarowe, klasy odporności pożarowej budynków oraz odporności ogniowej budynków i kwestie z nimi związane. Przystosowanie budynku przy użyciu inteligentnych materiałów budowlanych.
4. Wyszukiwanie nieruchomości pod kwatery pracownicze.
   • Sprawdzone kanały pozyskiwania mieszkań i domów pod prowadzenie obiektu,
   • Ważne aspekty lokalu oraz najbliższej okolicy przy wyszukiwaniu obiektów, media i ogrzewanie,
   • Rodzaje firm i inwestycji, które zawsze potrzebowały i wciąż będą poszukiwać kwater pracowniczych,
   • Lokalizacje, w których najlepiej szukać nieruchomości w okazyjnych cenach,
   • Maksymalizacja przychodów poprzez odpowiednie układy mieszkań i domów (przykładowe rzuty).
5. Urządzenie obiektu pod kwatery pracownicze.
   • Wyposażenie pokoi, ilość i rodzaj łóżek (kontakty do wyselekcjonowanych dostawców),
   • Wyposażenie w RTV/AGD oraz organizacja części wspólnych,
   • Wymagane przez agencje metraże pomieszczeń, wydzielanie niestandardowych pokoi w kwaterach pracowniczych oraz wydobywanie pełnego potencjału przychodowego w obiekcie,
   • Szczegóły, które polepszają konkurencyjność obiektu, przyciągają duże agencje pracy i zwiększają przychody z najmu,
   • Liczba łazienek i kuchni w przeliczeniu na osobę, rodzaj ich wyposażenia oraz wymagania poszczególnych grup klientów.

1. Prawidłowa konstrukcja umowy najmu.
2. Czas trwania umowy najmu. Umowy na czas oznaczany i nieoznaczony. Data pewna.
3. Pierwokup, prawo pierwszeństwa, prawo podnajmu.
4. Zabezpieczenia w umowach najmu. Kaucja, kary umowne, rygory egzekucji, gwarancje bankowe, weksle i poręczenia.
5. Przekazanie lokalu
6. Wypowiedzenie umowy najmu, zmiana treści umowy, możliwość podwyższenia czynszu najmu.
7. Umowa przedwstępna i rezerwacyjna. Protokół uzgodnień.
8. Zawarcie umowy przez pełnomocnika.
9. Małżonkowie jako wynajmujący i najemcy.
10. Wstąpienie w stosunek najmu.
11. Rozliczanie nakładów. Przywrócenie do stanu poprzedniego.
12. Rozliczenie kaucji. Ponadnormatywne zużycie lokalu.
13. Cesja praw z umowy najmu.
14. Umowy najmu i podnajmu pod kwatery pracownicze.

1. Stan i utrzymanie przedmiotu najmu w trakcie obowiązywania umowy.
2. Rozliczanie nakładów, ulepszenia i zmiany w lokalu.
3. Prawo kontroli przedmiotu najmu.
4. Prowadzenie działalności w lokalu.

1. Skuteczne narzędzia do weryfikacji najemców.
2. Protokół weryfikacji najemcy – o co musisz zapytać ?
3. Najem lokali mieszkalnych przez cudzoziemców.

1. Skuteczne wejście w posiadanie,
2. Zapisy do umów przedwstępnych i aktów notarialnych przenoszących własność.
3. Gotowiec inwestycyjny – korzyść czy ryzyko

1. Jakie prawo stosujemy w przypadku umowy z cudzoziemcem ?
2. Dochodzenie roszczeń w przypadku:
   • braku zapłaty czynszu
   • szkód w lokalu
   • nie wyprowadzenia się najemcy
3. Eksmisja cudzoziemca.

1. Brak należytej staranności.
2. Brak pouczeń o konsekwencjach zawarcia umowy na czas nieoznaczony.
3. Odpowiedzialność odszkodowawcza za błędne postanowienia w umowach najmu.
   • Utracone korzyści w przypadku braku możliwości eksmisji lokatora.
   • Brak odpowiednich postanowień dotyczących rozliczenia nakładów, kaucji.
4. Skuteczne zabezpieczenia dla pośredników i zarządców. Pouczenia.
5. Pośrednictwo na rzecz obu stron. Jak należycie przeprowadzić transakcje reprezentując interesy wynajmującego i najemcy. Zapisy do umów pośrednictwa i zarządzania.

1. Uciążliwi najemcy, jak sobie z nimi radzić ?
2. Windykacja należności czynszowych.
3. Eksmisje w praktyce.
4. Odszkodowania od gmin za niedostarczenie lokalu socjalnego w świetle orzecznictwa sądowego.

1. Nowa linia orzecznictwa w zakresie naruszania miru domowego.
2. Nowe wytyczne dla organów ścigania.
3. Nowe orzecznictwo w zakresie kwater pracowniczych.

Przykładowe kazusy:

1. • Czy właściciel może wejść do wynajętego mieszkania?
   • Czy mogę wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony.
   • Naruszenie posiadania.
   • Naruszenie miru domowego.
   • Czy można wymienić zamki w wynajętym mieszkaniu.
   • Odpowiedzialność cywilna i karna za nieuzasadnione remonty, odcinanie mediów, zmuszanie do opuszczenia lokalu.

1. Negocjacje z wierzycielami. Forma komunikacji. Ryzyka związane z niewłaściwymi sformułowaniami (groźby, wymuszenia).
2. Konstrukcja umowy przedwstępnej z dłużnikiem.
3. Kolejność dokonywania spłat.
4. Zakup nieruchomości z lokatorem.
5. Skuteczne i zgodne z prawem wejście w posiadanie. Naruszenie posiadania i naruszenie miru domowego. Zniszczenie mienia, kradzież, przywłaszczenie. Odpowiedzialność cywilna i karna.
6. Zapisy do umów przedwstępnych i aktów notarialnych przenoszących własność

1. Służebność i umowa dożywocia.
2. Skuteczne wykreślanie obciążeń w postaci służebności mieszkania, prawa dożywocia.
3. Służebność mieszkania, a uprawnienie do korzystania – analiza wpisów w księgach wieczystych i możliwość ich wykreślenia.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie

1. Regulacja stanu prawnego nieruchomości.
2. Służebności, dożywocia, prawo do używania.
3. Ekspektatywy. Możliwość cesji praw i obowiązków.
4. Służebności i hipoteki, które zostają w mocy po zakupie od syndyka/komornika

1. Tanie nieruchomości mogą być problemem
2. Wady oświadczenia woli wpływające na ważność umów
3. Roszczenia odszkodowawcze, odstąpienia od umowy

1. Ogólne zasady postępowania egzekucyjnego.
2. Organy egzekucyjne i ich właściwość.
3. Tytuły egzekucyjne i klauzula wykonalności.
4. Wszczęcie egzekucji – wniosek o wszczęcie egzekucji w praktyce.
5. Czynności egzekucyjne krok po kroku.
6. Przypadki zawieszenia i umorzenia postępowania egzekucyjnego.
7. Ograniczenia egzekucji.
8. Skarga pauliańska. Co zrobić, kiedy dłużnik ucieka z majątkiem?
9. Skuteczność rygorów egzekucji. Teoria, a praktyka.
10. Rygor egzekucji w zakresie wydania nieruchomości. Czy to rzeczywista forma zabezpieczenia?
11. Powództwa przeciwegzekucyjne. Skargi na czynność komornika.
12. Zajęcie nieruchomości. Opis i oszacowanie nieruchomości.
13. Protokół opisu i oszacowania.
14. Zaskarżenie opisu i oszacowania, terminy ważności operatów szacunkowych. Obwieszczenie o licytacji. Termin licytacji i obwieszczenia.
15. Przejęcie nieruchomości.
16. Warunki licytacyjne.
17. Rękojmia i jej zwrot.
18. Cena wywołania.
19. Zapłata ceny, terminy zapłaty.
20. Przebieg Licytacji, druga licytacja, umorzenie postępowania, ponowna egzekucja.
21. Przybicie, udzielenie przybicia i odmowa przybicia, skutki przybicia.
22. Przysądzenie własności.
23. Służebności, Najem i dzierżawa.

1. Czy potencjalny nabywca lub pośrednik jest / może być stroną dla komornika.
2. Proces sprzedaży zadłużonej nieruchomości. Skąd pozyskać  informacje i dokumenty.  Dokumenty których możemy oczekiwać od komornika.
3. Kto jest uprawniony do przeglądania akt komorniczych.
4. Wybór komornika przez wierzyciela. Ryzyko kolejnych wpisów w trakcie procesu sprzedaży.

1. Współpraca inwestora.
2. Pośrednik nieruchomości jako pośrednik przy nabywaniu wierzytelności i nieruchomości od syndyka.

1. Zalety i ryzyka przy inwestowaniu w wierzytelności hipoteczne
2. Jak legalnie nabyć nieruchomość poniżej wartości rynkowej przez zakup wierzytelności.
3. Gdzie szukać ofert i jak dotrzeć do dłużnika.
4. Jak obliczyć opłacalność inwestycji.

1. Ogólne zasady postepowania upadłościowego.
2. Współpraca z funduszami.
3. Zbywanie poszczególnych rodzajów wierzytelności. Wierzytelności przyszłe.
4. Prawa związane z wierzytelnością.
5. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości.
6. Kolejność zaspakajania wierzycieli.

1. Zakazy zbycia wierzytelności.
2. Wierzytelności związane z osobą wierzyciela

1. Forma i konstrukcja umowy.
2. Skutki niezachowania formy pisemnej.
3. Wstąpienia w prawa cedenta.
   Nieważność i bezskuteczność umowy przelewu wierzytelności – przesłanki.
4. Publiczna sprzedaż wierzytelności bankowych.

1. Zakup wierzytelności a upadłość dłużnika
2. Skutki prawne upadłości dłużnika i ochrona nabywcy
3. Odpowiedzialność karna za działanie na szkodę wierzycieli.

1. Najbardziej dochodowe sposoby na nabycie nieruchomości.
2. Milion w rok. Mit czy rzeczywista możliwość.
3. Flip na czysto czy na brudno. Jak liczyć rentowność inwestycji.
4. Jak zacząć inwestować w „trudne” nieruchomości.

1. Wybór opcji generowania zysku.
2. Ocena ryzyka i ocena opłacalności inwestycji.
3. Zabezpieczenie dochodu na czas trwania skupowania udziałów / oczekiwania na zniesienie współwłasności.

1. Check lista do weryfikacji.
2. Kiedy odpuścić.
3. Szacowany czas na uregulowanie stanu prawnego

1. Jak szukać:

• udziałów od spadkobierców
• udziałów od byłych małżonków
• jak znaleźć oferty sprzedaży kamienic

2. Przedstawienie narzędzi do wyszukiwania okazji.
3. Księga wieczysta jako źródło pozyskiwania ofert.
4. Jak dotrzeć i jak rozmawiać z udziałowcem.

1. Udziały w spadku.

• zakup udziału w przedmiocie należącym do spadku
• zakup spadku
• zakup roszczenia o zachowek
• zakup udziału w trakcie trwania postępowania o dział spadku
• zaliczanie darowizn  na poczet masy spadkowej – ryzyka ustalenia nierównych udziałów
• bezskuteczność rozporządzenia udziałem – 1036 k.c. w kodeksie i w praktyce

2. Udziały po rozwodzie

• zakup udziału po rozwodzie
• zakup udziału po podziale majątku
• istota winy przy rozwodzie
• czynniki wpływające na możliwość ustalenia nierównych udziałów w majątku wspólnym
• podział majątku wspólnego, umowny, sądowy
• procedura sądowa przy podziale majątku i rozliczenia pomiędzy byłymi małżonkami i ich wpływ na interesy nabywcy udziałów
• nabycie udziału w nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym

3. Wpływ stosunków majątkowych małżeńskich na obrót udziałami

1. Przesłanki skargi pauliańskiej.
2. Procedura sądowa

1. Jak licytować wierzytelnością.
2. Procedura nabycia wierzytelności

1. Wyzysk, odpowiedzialność za błąd co do ceny.
2. Procedura w przypadku postepowań sądowych o uznanie czynności za bezskuteczną (unieważnianie aktów notarialnych).
3. Brak świadomości i swobody jako przesłanka do uznania sprzedaży udziałów za nieważną.

1. Wydzielenie działki przez zniesienie współwłasności wbrew ustaleniom MPZ.
2. Objęcie w posiadanie gruntu – przesłanki.
3. Zasiedzenie udziału w gruncie.
4. Szczegółowa analiza znoszenia współwłasności gruntów.

1. Potencjał inwestycyjny kamienic i udziałów na przykładzie konkretnych nieruchomości.
2. Wymogi prawne dotyczące prac budowlanych i remontowych.
3. Czynniki wpływające na opłacalność inwestycji.
4. Posiadanie. Ochrona lokatorów. Eksmisje w praktyce.
5. Nabycie udziałów krok po kroku, a następnie całej kamienicy.
6. Zarząd i korzystanie z nieruchomości. Podział quoad usum.
7. Zniesienie współwłasności w kamienicy.
8. Zasiedzenie udziału.
9. Podział do korzystania ( quoad usum ) i skutki jego ustalenia.
10. Zapisy w aktach notarialnych i ich skuteczność w praktyce.
11. Finansowanie zakupu kamienicy. Inwestor zewnętrzny czy kredyt.
12. Kredyty dla wspólnot mieszkaniowych.
13. Umowy przedwstępne i rezerwacyjne zakupu udziałów w kamienicach – jak redagować i na jaki czas i pod jakimi warunkami zawierać?
14.  Jakie formalności urzędowe kreują sukces projektu?
15. Przykłady działań inwestycyjnych na podstawie trzech kamienic z Poznania.

1. Stan zastany. Jak wyodrębnić lokale poniżej 25 m2?
2. Inwentaryzacja.
3. Maksymalne wykorzystanie metrażu. Możliwość zmian kubatury budynku.
4. Współpraca z konserwatorem zabytków.

1. Rozbiórka budynku.
2. Legalizacja samowoli budowlanej.
3. Opróżnianie budynku i eksmisje z uwagi na konieczność wykonania remontu.
4. Zezwolenie sądu na wykonanie czynnościprzekraczających zarząd zwykły. Plan na „obstrukcyjnego” współwłasiciela.
5. Badanie struktury współwłasności jako kluczowy element przed podjęciem decyzji zakupowej,
6. Analiza ryzyka.

1. Wspólnoty mieszkaniowe.
2. Podział fizyczny nieruchomości.
3. Samodzielność lokalu.
4. Wyodrębnianie lokali.
5. Zarządzanie nieruchomością wspólną.
6. Zarządca nieruchomości. Zarządca sądowy.
7. Rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami.

1. Umowne.
2. Sądowe.
3. Spłaty i dopłaty.
4. Pożytki i korzyści.
5. Rozliczenia nakładów.
6. Odpowiedzialność za długi współwłaściciela.
7. Remonty, czynności zarządu zwykłego i przekraczające zarząd zwykły

1. Powiernicze nabycie udziałów w nieruchomości. Umowa nabycia fiducjarnego. Zalety i wady.
2. Zakup udziałów od syndyka. Co z hipoteką.
3. Zakup udziałów od komornika.
4. Wprowadzenie w posiadanie przez komornika i syndyka.

1. Najbardziej dochodowe transakcje kupna i sprzedaży udziałów.
2. Ryzyka przy inwestowaniu w udziały.